关于个人海外投资有哪些常见的误区?

温州房产 2019-10-03108未知admin

  从发达国家经验看,私人部门的海外资产配置比例较高。随着我国私人部门财富的积累,海外资产配置也成为更多人关心的话题。

  如图所示,从2004年,人民币一路从8.3下跌到6,从2013年开始,人民币又回调到7,现在又开始下跌。

  我们认为,人民币是一个双向变化的状态,而且货币本身不具备经济效益,不要以人民币的涨跌搏收益,在做海外配置时还是要以基础资产本身的风险为基准,而不要以货币的波动作为进入海外市场的时点。

  大家对国内的市场是比较熟悉的,但是在海外资产类别就更多了。而且对比海内外,有些现象是与经济学和金融学的常识还不太一致。

  以股票为例,大家从教科书上学到的可能是高风险高收益,但是从数据上来看,有意思的是高风险不一定带来高收益。

  除去纳斯达克不看,如果我们取世界股票的平均值来看,2009年中到2018年中这10年,累计上涨了180%。按成分来讲,世界股当中45%是美股,收益是250%,也就是说别的国家的股票都是拉后腿的,排在最后的是上证,10年累计上涨37.45%。

  如果看3年,涨的最好的还是美国标普,当然不排除过去5年美国都是牛市的原因,但是上证和沪深都是负的。

  对于股票,一般用波动率来测度风险。大多数的投资人都难以预测下一年的收益状况,但是大多数情况下,波动相对具有可持续性,波动是把收益双向的变动放在一个区间内展示。

  从这张图当中可以看到,上证的波动是22%,比全世界的股票波动(15.5%)要高出差不多50%,风险相对高不少。

  那么,高风险带来高收益了吗?对于中国的股票来说,高风险并没有带来高收益。这是个很有意思的现象。

  大家对海外资产标的还处于一个初步了解的状态。我们给大家介绍一下常见的几种:现金、股票、房地产、组合投资,组合投资就是在资产类别上做了分散,以一个组合的形态做配置、用公募或者ETF的形式实现。

  接下来我们依然从风险和收益的角度对比下几种投资方式。首先在海外银行做存款与国内是不能比的,海外的利率低很多,无法打败通胀。而拿一个简单的组合为例,60%的股票+40%的债,风险大概是股票的一半,从2000年到现在的年化收益是9%,累计回报将近翻2倍。

  注:股票配置为标普500总回报;债券配置为巴克莱美国债券总回报

  还有一些人说要到海外投股票,在海外其实很难做股神。因为在海外做股票,很多信息是在国内收取不到的,在这样的情况下投资单一股票或者股票基金,都会暴露在信息不对称和资产不分散的风险下。

  如上图所示,蓝色的线是一半投股,一半投债,红色的线是只投股票。可以看到在危机到来时,单投股票比投资组合的风险要大很多。很多个人投资者在信心不足的情况下,手中的股票跌了50%是很难再继续沉稳地坚持持有的。大幅的下行风险容易促发投资人的恐慌心理也是个人投资人容易高买低卖的原因。

  再说一下房地产,房地产是一个长期投资的好标的,是一个增值保值的基础资产标的。但是房地产缺乏流动性,交易换手会存在很多的隐形成本,比如稅、物业管理,还要费心挑选靠谱的海外中介帮助打理,虽然赚钱,但是其中的辛苦只有投资人自己知道。

  房地产也并非只赚不赔(如下图)。且不动产缺乏流动性的同时,有时候会有价无市,所以不能把全部的钱都放在房地产里面。

  而二级市场的公募基金则是大家接触多资产类别的一个好标的。这张图上面一共有8种颜色,每种颜色代表了一个资产类别,同时按照每年不同资产类别的收益高低排序。可以发现,没有一个颜色可以永远排第一或者永远排最后,也无法保证每一年某个资产的收益处于何种水准。在这样的情况下,想做到增值保值就要做分散。

  所以综上所述,要从国内分散到海外,同时要从单一资产类别分散到多资产类别。我们不是做投机,而是做投资,投资还是要争取长期的增值保值。

  挪威是一个老牌的资本主义国家,也是很早开始做主权财富基金投资的,它积累的经验对我们是有意义的。

  很多机构是有负债的,所以承受不起长时间的下跌,但是有两种主体是可以承受长期下跌的:一是个人,因为个人总有收入进来,除非他是一个投机者,将所有的钱都压在一个资产里面了;另外一个就是主权财富基金,主权财富基金是一个非常长期的投资人,时间都是以五年、十年为基准的。

  我们这里说的挪威这个主权基金,长期回报是5%-10%,按照复利计算,3-5年就已经达到50%了。

  挪威这个主权基金在这个过程中有做到几点:一是不贪心,目标就定5%-10%;二是要流动性,所以基本投的都是公开市场。这对我们来说,是很值得借鉴的。

  今天我们给大家提出一个叫“核心”的概念,核心的意思就是不要总变来变去,不要总是择时,类似定投,钱一点点加进去达到中长期配置效果(实现目标收益)。我们也会根据客户的不同类型构建不同的组合(保守型、稳健型、进取型)。

  我们可以针对2003年到2017年三种组合以及美国国债、美国股票之间做个对比:

  其中夏普比率就是收益除以波动,可以理解为性价比,可以看到保守型的夏普比率是很高的,有1.16,标普的夏普比率是0.75,其中稳健型、进取型要比标普稍微高一点。

  有统计称,美国股票过去十年应该每年平均涨了10%以上,但是美国民众投资股票的收益只有4%-5%左右,因为大家拿不住,经常高买低卖。但是组合就不同了,组合交由专业的管理人打理,做长期的投资,如进取型组合每年可以做到9%,收益比债好,波动比股票低,组合的优势就显现出来了。

  另一方面,从收益的角度讲,爱因斯坦说过:复利是世界第八大奇迹。如图所示,一种是投了3%利率的债,一种是投了8%利率的低组合,复利30年之后,组合实际的回报是债的近5倍。

  下面介绍一个进阶版,也是经典的海外资产配置范例,耶鲁基金。刚刚说的挪威主权基金,是一个高流动性、投资公开市场的核心组合,而对于那些愿意拿时间还收益,还有意愿看一些周期性时间机会的投资人而言,还有一种投资方式叫做卫星。

  耶鲁基金的特别之处在于对另类资产(可以类比国内的非标产品)做了很好的投资。

  在不同时期市场会有不同好的标的出现,比如两三年前大家都在说独角兽来了。当好的标的出现,并可以持续两三年甚至更久,为什么不投呢?

  但这种标的形态一般人可能难以接触,它不一定是公开市场,有可能是一级市场,有可能是一个票据等等。这些就是对那些资产量级比较大、投资风险偏好比较大,和对这些产品有理解力的人提供的。

  这里面橘红色的就是核心组合,公开市场资产配置;蓝色的就是不同时间出现的一些投资机会。比如有时候你看好独角兽,就可以从股票中退出一些风险敞口到股权里面,这样你的股票风险敞口还是差不多的,但是却拿到了一些机会型的投资。

  在海外,获取收益的方式就是两种:用时间来换收益和用波动换收益。私募股权就是一个很好的用时间换收益的标的。至于自然资源,大家如果在海外看到比较好的林业、矿业等私募投资的机会,也是可以投入的。

  耶鲁基金从2013年开始每年的收益都高于10%,就是因为它投了一些私募股权类的“非标”产品。由于非标类产品比公开市场产品的信息更难获取,因此大家需要找专业人士好好了解、认真尽调。

  总结一下,灰色的部分就是根据你的风险偏好在公开市场上配的投资组合,然后配合市场不同时间出现的投资机会调整自己的实际投入。

  首先海外投资要寻找一个好的资产投顾。国外的一些老牌投顾公司都很好,他们对于核心组合投资非常熟悉,但是这些公司只服务大资金量超高净值客户,而且比较难配合国内投资人的认知度和投资偏好。

  其次要选择顶级的基金经理。选择基金经理不能只看收益,而是要做综合的全面考量,包括投资风格理念等。

  从上往下做是做大类的资产配置,知道自己的风险偏好后,再去配股债的比例,这就是刚刚提到的核心的概念。然后,再作出战术的调整,市场时常有机会性的投资机会,或者一级市场的私募机会。在筛选的过程当中也是用科学的手段去做这件事,不能拍脑门决定。专业的事留给专业的人去做,好的投顾可以帮忙提供这些帮助。

  从下到上是选基金,有很多维度可以看,可以看收益、看风险,还可以定性的和基金经理做沟通,这样才可以有质量的做好基金挑选。

  希望这次分享能够帮助大家加深对海外市场产品和投资方法的理解,更正一些常见的误解~谢谢!

  根据我多年的从业经验,在这里帮助大家总结几条最常见的,中国人易坠入的海外投资误区。

  1) 在欧美发达国家投资,白纸黑字写的法律条款一定要首先完全读懂,再考虑是否把钱打出去。

  在国内如果购买一些理财产品,会有一个比较奇特的现象,即白纸黑字上面写的清清楚楚:本产品不保本,风险自担。但是对方销售可能会告诉你:我们公司财大气粗,这款产品软刚兑。软刚兑是我自己想出的一个词,意指私底下,在合同外口头承诺刚兑。很多中国投资者吃这一套。事实上他们心中的如意算盘是,万一真的出事,大不了去当地政府闹一下,通过媒体公开把事情搞大,十之自己的钱可以拿回来。

  这种做法在海外发达国家基本行不通。如果你签订了一项合同,那么该合同上的每一个条款都具有法律效应,如果日后有纠纷,双方律师就合同文本进行协商,甚至对簿公堂。这里面没有任何灰色地带。

  因此我在这里要再三奉劝每一位有意向涉足海外投资的中国朋友:看清合同,搞懂每一条条款。如果有任何条款搞不清楚,坚决不投资,坚持让对方把条款向你解释清楚以后再考虑投资。

  如果你只想着保本,可以考虑的产品有: 定期和活期存款,国库券/国债(注:只有持有到期才保证保本,中途卖出则不保证保本),货币基金。

  其他所有的投资,包括股票,债券,房地产,大宗商品,各种基金等,都没有保本一说。

  3) 投资者在选择海外投资产品时,应该循序渐进,先学会走路,再考虑跑步。

  a. 自我教育。先去买两本关于海外投资/美元理财/资产配置的书看一下。给自己扫一下盲。b. 开设证券交易账户,买卖二级市场上上市的股票或者etf.c. 研究并比较公募基金(海外叫做mutual fund).d. 投资二级市场的私募基金e. 对冲基金,和投资一级市场的私募股权基金f. otc产品,金融衍生品,杠杆产品,外汇,期货

  上面a到f,在复杂程度,风险程度,投资费用方面由浅入深,由低到高。

  我亲见不少中国朋友,连二级市场和一级市场都分不清,迫不及待要购买一些对冲基金或者私募股权基金,这实在是有些本末倒置,会吃亏的。

  在投资知识方面,中国投资者应该首先搞明白这些概念,再考虑参与海外投资:

  a. 主动投资和被动投资的区别b. 市场有效性,基金经理能否战胜市场c. 择时投资的难度和成功率d. 专家预测的准确度e. 投资费用的重要性f. 人的非理性,行为习惯偏见g. 现代金融理论,多元分散的重要性

  把上面几个知识点搞明白,是投资者迈向理性和聪明理财需要跨过的第一步。大家可以百度搜索上面的词条去寻找一些好的文章或者书籍看看。在每个知识点我都写过不少文章,大家也可以通过百度搜索伍治坚+关键词找到相关资料。

  有很多中国人热衷于购买海外保险,以及保险类理财产品。对此,我的建议是:

  首先,保险是保险,投资是投资。每个人都需要保险,因此我们都应该学习一些相关的知识。但保险本身就是一个高度复杂的金融产品,如果把保险和投资加在一起就更复杂了。

  本人研究过很多相关产品。我的经验是,绝大部分保险理财产品费用太高,回报不好,在市场上可以很容易找到比其风险低,回报高的其他投资产品。

  所以,要买保险,就专心研究比较保险产品,从中选出适合自己的。投资也一样。

  其次,保险的特点是买保险,交保费时对你喜笑颜开。等到你要索赔了,往往换了另一副面孔。中国人买海外保险,不要光想着比较保费和保额,也要分析索赔程序和耗时。

  毕竟你在国内,保险公司在海外,用的都是洋文,到时候发生任何纠纷,你肯定是吃亏的一方。希望大家要注意这一点。

  关于保险,笔者写过一篇阅读量很广的文章,百度搜索”伍治坚+保险“可以找到此文。

  由于中国的跨境资本流动受限制,人民币不可自由兑换,因此国内的投资市场和国外的投资市场是两个分割的独立市场。

  在国内投资,应该注重国内的通胀率和利率,并以这些基准来衡量人民币投资回报。

  在海外投资,应该以美元的利率,和海外的通胀率作为基准,来衡量美元的投资回报。

  目前,以国内的名义回报率去比较美元回报,大部分中国人都会觉得失望。比如你把人民币放在余额宝(货币基金)中,大约可以得到每年4%的回报。但类似的美元货币基金,可以得到的回报率不到1%。当然,如果真要严格比,还需要加上国内的通胀率,以及人民币/美元的汇率波动进行对比。

  作为中国投资者,需要明白自己去海外投资的目的。主要应该以多元分散,对冲人民币贬值风险为主。如果要追求绝对的高回报,作为中国人可能在国内人民币市场能够找到更多的机会。

  不少中国人购买海外房产,应该是奔着投资去的。投资海外房地产的中国人,需要明白管理自己在海外房产的的麻烦。

  在任何国家,买卖房产都是比较耗时耗力的一项工程。一般来说,最基本的几个步骤就是去网上搜房源--收集房屋所在小区和周边环境信息--联系中介看房--和房东砍价--银行贷款--法律程序/过户--拿钥匙--装修搬东西。如果要卖房,这些程序又需要再走一遍。

  由于是投资用,买好房,装修好以后,一般你肯定会想着把房出租。于是又是一套出租房屋的流程。最让人头疼的是房客不靠谱。迟交房租还算好的,如果遇到吸毒之类,那就只能自叹运气不佳了。

  想象一下你在上海、北京或者深圳,要去管理澳大利亚或者美国的这样一套房。这其中需要花费的时间和精力,恐怕只有过来人才能体会。

  有些人说,这些事都可以交给中介处理。这也是一种方法。需要指出的是,在计算你的投资回报率时,需要把中介的费用,以及每年可能发生的空置率都算进去。

  如果纯粹以投资房地产为目的,那么中国投资者也可以考虑购买海外的房地产信托(REITs)。房地产信托的好处是,它像股票一样在二级市场上流通,随时可以买卖,并且不一定需要大笔资金。同时如果当地的房产市场上涨,REITs也一样会上涨。

  海外的房地产信托市场要比国内发达很多,可以选的产品也多很多。中国投资者应该利用这个优势,认识到投资海外房产,有更好和更方便的途径。

  对于房地产信托不熟悉的朋友,可以百度搜索“伍治坚+房地产信托”找到一些相关资料。

  常见误区之一,就是拿大陆房地产市场状况套美加房产。自以为抄底底特律等破产城市成功,然后套牢到赔钱。

  身边有远房亲戚就是这个套路被人忽悠2010年低价买底特律房然后一直套牢到今天的。(你看,就现在知乎上这个问题下就有高赞答案忽悠大陆人买底特律房子的)

  首先美国房每年都有房产税,税价和当时买入价格没有关联。只和政府雇佣的估值机构每年进行一次的估值有关系。像底特律这样人口净流出的地区,估值上去后你是找不到接盘侠接盘的。直接导致后续税费远高于购买价格。并且由于人口净流出基本找不到租户,或者租金低迷基本无法覆盖日常性维护支出(维护本身,以及雇佣当地机构代为维护)。

  万一你的租户付不出房租,boom!你的麻烦大啦!美国几乎所有州,租客房租拖欠一个月31天以上你才能把他正式算作拖欠,然后开始发正式的纸质拖欠通知(31天以前只能收额外滞纳费,而且有费率上限)通知发出后的一个月31天,再不缴费也不联系你的话。你才能找搬家公司进行强制清场。这期间所有费用都由你自己承担,租客为了泄愤故意搞坏屋子不在少数。如果这家还有65岁以上老人或者小孩,多半是法律保护不能清场的。

  最后美国房子大部分都是木质结构,别说70年,维护不善20年都撑不住。从10年拖到17年不出手,残值可能已经去掉四分之一到三分之一。而枪都没摸过的大陆土豪哪敢去底特律这样治安差的城市居住,这房产连自己居住的价值都没有。

  其他还有拿大陆股市庄家割韭菜那套玩美国小盘股。直接被罚款并禁止进场。或者不切实际的回报率期望,半年受不了就想抛结果大陆房价已经涨到不可能进场的程度了

  数据来源:Wind上表是截至2019年中报,开放式QDII基金在全球的投资布局(不含香港,香港市场很多都是人民币资产)。其中,美国、德国、日本、印度、欧洲,以及金砖4国,可以用单一基金做地区主题的直接投资。2006~2007年,华安/南方/华夏/嘉实/上投摩根推出首批QDII基金,散户投资者正式进入海外投资的时代。2008年全球金融危机爆发,这几支基金的净值全部腰斩,不过同期A股损失更惨重,指数下跌了70%多。2010年,QDII基金开始扩容,可投资的品类变得多元化。债券类、房产类、资源类基金陆续发行。最近几年,美股牛长熊短的示范效应,以及内地投资者对全球化资产配置的需求逐步增强,配置外币资产、规避汇兑损失和实现资产保值的意愿日渐增强,QDII基金开始受到越来越多投资者的青睐。同时,QDII可用外汇额度也是一路走高,从最初的百亿美元额度,发展到现在,外汇额度已经超过千亿。--------------------------------------------------------我们和雪球的蛋卷基金合作,做了一个针对海外资产的定投计划,每周一期,定投海外资产。长按下图二维码,立刻关注吧。

  很多人会觉得,海外投资是一个遥不可及,又门槛倍高的事情,这其实这是一种很常见的误区。

  我先举个最亲身的例子吧,我的母亲是一名普普通通的公务员,虽然不懂理财,但是却经常尝试“投资”,作为一名曾经有着近十年经验,深耕A股市场的老韭菜,在过去,为我们国家建设多层次的资本市场贡献了自己不可磨灭的贡( Pei )献( Qian )。但是,在去年初人民币对美元大概6.3左右的时候,她毅然决然的把家里的一笔钱,全部换做了美金,如果算上2个点定息,截至收益也有12%了(如果算上假如这笔钱拿去抄底A股导致赔钱了,那潜在收益就更高)。

  那么,这算不算海外投资呢?我认为算的。本质上,海外投资就是基于外币的一种资产配置方式,对于很多人来说,美元现金管理,2%年息是海外投资,高级银团贷ETF 4.5%年息也是海外投资,主动型共同基金5-6%的年息产品,以及CMBS固定收益产品,IRR能做到10%的FOF基金也是一种海外投资。哪怕你投资港股、美股去买那里上市的网易、周黑鸭、腾讯、阿里巴巴这样海外市场独有的好企业也是一种海外投资。当然,用人民币通过QDII配置境外资产也是个方式,不过先看一张图

  这张是QDII的额度审批图,其实可以看到从2015年开始,QDII额度就基本不批了,而据我所知,所有想拿到QDII额度的机构,资金成本都在2-3%,一个通道费用就已经这么贵了,那最终收益如何,结果可想而知。

  以上我说的这些都是很普通的投资路径,资金门槛也基本上也是零门槛,可能唯一的难点就在需要你去主动了解,你不了解并不代表没有,海外投资是个长久和必经的路径,如果你去看看所有从发展中国家向发达国家迈进的历史,你就会发现都会有一个资本溢出的阶段,日本、美国莫不如是。所以,我从去年中开始,对所有的亲戚朋友都说过,可以换一点美元。

  再多说一点吧,港股从年初至今涨了大约10%,而这一批推高港股的资金,大部分就是来自于保险资金对于境外资产配置的诉求,拿不到QDII额度的情况下,通过沪港通的形式,买入了很多行业龙头和大金融蓝筹。港币采用联系汇率挂钩美元,所以港股也可算作是一个海外市场。这些保险资金的管理人作为国内最顶尖的一批资管人士,他们都不仅仅满足国内现状,再寻求境外资产配置,作为普通人的你为什么不愿意去了解下呢?

  最后,投不投海外市场,是一个选择问题,不应该将其与无意义的阴谋论政治联系在一起。我自己也是通过在美股市场不断的亲历尝试和累积,学到了很多东西,认识了很多业内外的同好,这算是我的一个机缘和爱好。当然,对于那些人云亦云,觉得海外投资没意义的人,肯定也会被劝说A股市场也是坑人,最终听了父母的话回家做了个公务员,啥也不用操心,不用了解,也是挺好的。

  好多大虾抛出这样的论点:“境内投资篮子难找,要去海外挑挑看。”

  确实,如今全球化经济发展迅速,遵循资产配置、风险分散的原则,高净值人士应该放眼全球,了解中国以外的理财投资机会,参与行业高增长。

  近来人民币汇率持续走低,如今已然“奔7”。走低的汇率,萎靡不振的A股,让投资人有些不知所措,于是越来越多的人开始关注如何进行资产保值增值。

  希望靠资产配置短期来实现财富的快速增值;认为资产配置能有效抵抗熊市;过度分散的风险;买了多只产品就能打造多元化效果;资产配置有一个统一的标准。

  目前,境内可投资的大类资产,主要是集中在股票、基金、不动产。周边的朋友对大类资产的看法是听上去非常简单,但是如何真正通过大类资产配置实现财富的保值增值,其实是一个很难做到的事情。

  全球资产配置,其实还是始于人民币贬值,特别是过去一年。从去年的811汇改到现在,整个人民币兑美元的贬值差不多是在14%-15%,境内投资者一方面对国家的经济担忧,缺乏安全感;另一方面就是人民币的贬值,这几个因素导致了大家对海外资产配置需求的提升。

  做了一些简单的数据,拿三个国家的资本市场情况做一个对比。中国、德国和美国,我们拿股票和债券的组合来做了两组数据。第一组的配置相对平衡,60%的股、40%的债。另一组相对保守一点,就是20%的股票和80%的债券。我们发现无论哪种情况,德国和美国的组合都会跑赢中国单个市场的回报,且波动要小很多。

  做资产配置的时候,大家可能还会讨论一个话题——组合资产的相关性,如果只看中国,07、08年,无论是配置了房地产也好,还是配置了股票也好,都有比较大幅的下跌,就是说投资于单一市场或资产可能面临风险,由此也看出全球资产配置的重要性。

  我们应该尽可能在不同国家进行一个分散的资产配置,例如07年到08年,如果当时有投资外汇市场,包括美元、日元等避险货币,会起到一个非常好的保护作用,所以说,在不同国家进行适当的资产配置,会起到很明显的分散风险作用。

  资产配置并不适用于这类投资者,资产配置的一个出发点是确保资产的保值和增值,而不是在短期内有比较大幅的收益。

  准确来说,分散的资产配置相对单一的资产,保护的程度会更强,但是并不能保证投资人完全不受伤。

  假如说一个投资者有100万和另一位投资者有1亿,那么他们所使用的策略是不一样的,1亿那位,他可能会把资产分散到7到8个资产当中。但是我只有100万,也将它分散到7到8个资产的话,就并不会达到非常好的效果。但并不是说我100万我就不用去做资产配置,应该更集中一点,比如说3到4个,或者4到5个资产等。

  这个归根结底还是要看一个相关性。如果投资者买了股票,又买了一些股票型的基金,其实并没有达到多元化的效果,还是要看一下底层资产,要有分散性。

  其实资产配置因人而异,并不存在统一的模式。比如说,对高净值客户而言,他的收益目标可能是每年有5%——6%或更高的稳定增长,但是对于净值并不是那么高的人群而言,他更愿意承担一些风险,可能会到年化8%——9%的风险程度。

  一是直接投资,如果大家有资产在境外可以去买些股票,包括配置一些海外房产;

  二是间接投资,可以通过基金的间接方式去投资海外市场,现在境外也有很多多策略、多资产的基金可以重点关注。但需要注意的一点是,要选相对来说比较成熟的基金,或者是比较大牌的,因为,全球资产配置当中其实还会有很多陷阱,比如,投资人对不同金融市场监管或者交易规则的一些理解。大家在选基金的时候可以重点关注一下不同类别的基金,不同的基金会就单一市场做一个比较细分领域的投资。还有一多资产多策略的基金,可以很大程度上去免去投资者对资产配置其他方面的繁琐。

  谢邀,回答中多半是虚拟金融产品,却忽略了一个重要的投资对象,那就是美国的房地产。

  低估在美房产的潜力,或许是华人海外投资的一大误区。可以说,如今虽然不是买入的白金时期,差不多也是黄金时期了。一个重要的征兆是,作为美国楼市最破败的根基之一的“汽车之城”底特律市,已经走出谷底开始复苏,或许会成为“羊群效应”的开端。

  2008年金融危机以来,随着以汽车制造业为代表的美国重工业的萧条,底特律的经济骤然崩溃并欠下超过180亿美金的债务,人口逃离,城市荒废,当年的“一美元房”俯拾皆是却无人问津。而近两年来,底特律的部分房产悄然回升了三倍以上。除了经济学说中经典的“十年周期循环理论”,07年的次贷危机距今恰有十年时间,川普的上台以及未来施行的新政或许才是其中最为重要的驱动因素。

  《华盛顿邮报》指出:川普在底特律经济俱乐部(Detroit Economic Club)的集会活动中提到,底特律制造业工作的大幅流失,和此前政府层面干预不足有很大关系。 新总统川普表示,“我要重新启动美国,这是做得到的,而且它没有那么困难”。尽管川普的“重启按钮”刚刚按下还未生效,但在经济周期和奥巴马政府经济措施的“余威之下”,底特律的失业率在去年已经跌回到次贷危机之前的水平。可以想象,在未来的新一波新政刺激下,汽车之城将会进一步回归“复兴之路”。

  来美之前,从事审计业和投资管理三十年的父亲便提醒我,不能过度专注于资本和互联网的游戏,最终还是得回归到实业当中。而房地产,便是其中很好的代表。底特律地产业回升的原理并不难解释,曾经破败的城市以较低的地价吸引企业重新入驻,开设工厂创造就业岗位。地产作为居民生存的根本,也将会随之回升到相对正常的水平:仍旧有近二十倍的回报空间。而经济形势的好转也直接体现在了房价的反弹,一个完美的波谷之后的龙抬头预示着底特律未来楼市的光明前景。

  底特律只能算是美国楼市的一个缩影,实际上美国的楼市已经接近全面复苏。据NAR公布的数据,美国目前的房价中位数约为19.54万美元,较上一年度同比增长7.2%,房租比上一年同比跳升1.3%,今年一月的成屋销售则增长了3.5%,经季节调整后环比为560万户,这也是10年来的最高水平;其中,来自中国大陆的买家占了相当的比重。

  据真实资本分析公司(RealCapitalAnalytics)的数据显示,2016年中国投资者海外地产投资超过200亿美金,在2012年时仅为54亿美元。而根据全美房地产经济协会在2016年发布的报告,外国人在美国购入的价值1026亿美元的住宅房产中,中国人就占了25%,是位居第二的加拿大人的3倍。华人的投资走向和强大的购买力,也是推动美国楼市火爆的因素之一。

  在美投资房产和国内的方式不尽相同,更多的是投资一个良好的生存环境,或是买一只长远来看稳定升值的潜力股。2003年至2008年国内的“温州炒房团”做的是短线股票,而美国的地产则更多的是长期投资:其中西海岸的加州尤具代表性。在过去的30年间,除去2008年金融危机所带来的影响,整体来看地产业是相当良性的。美国的主流城市如洛杉矶始终接受着来自全世界的外来者,作为移民国家,即便受到川普新政策影响总体来看房地产长期来看仍旧是较高性价比的投资。

  年初回国,父亲和一些朋友觥筹交错之间,也得到了了一些信息:一些江浙的游资在2015年股灾之后,终于找到了新兴的投资点, 而由从前单一的炒房炒普洱炒黄金炒艺术品到现金国际化的资产配置,江浙一代财阀完成了投资战略的转变和升级。

  选择靠谱的途径购置房产同样是重中之重,美国的信息传播相比于国内更偏向于传统媒介,诸如黄页电话簿和华人报社常能搜寻到地产经纪人的刊登。在洛杉矶接触了不少纸媒记者,了解到传统媒体的投放价格和佣金比例是相当高的,意味着华人投资者将为经纪人的广告费买单。相对来说,通过互联网获取资讯,可以尽可能避免被“割羊毛”。在这其中,出身媒体行业的华人地产网(Huarenhouse)便是不错的选择。以大数据库和资讯平台出现,相比于传统媒体来说会更加客观、全面不少。

  值得一提的是,美国的税制让高价的房产税成为了一种“生活投资”。处于富人区,置办了体面住宅的居民往往享有更为完善的教育福利,绿化和警力。可以说是资本主义的两面性,我们所需要做的,便是尽可能找到最为合适的方式让自己取其长避其短。

  国人爱买房子这点毋庸置疑,在2017年的严格调控下,国人买房的热情并没有减少。

  2017年上半年,亚洲投资者跨国房地产投资总额达452亿美元,录得同比98.4%的强劲增长。

  中国仍然在亚洲的跨国房地产投资中占据主导,买房永远是国人最热衷的投资产品。

  关于购买房屋的价位,大部分中国投资者青睐总价在100至300万元人民币的房产,在这一区间内的置业投资占到了总海外置业率的54.1%。

  2017年,随着国际、国内楼市政策的调整,海内外投资也出现了新的变化。

  在这一经济大环境下,海外资产配置越来越受到高净值人群的关注和青睐,而明星富豪们更是对全球金融环境非常关心,他们关注货币贬值,对美元汇率、海外资产配置和M2人民币货币供应量等方面也非常敏感。

  据侨外移民专家透露,在侨外每届的海外房展上,都能看到明星、富豪前来咨询海外置业,他们是海外房产投资的先锋。

  投资海外房产,满足全球资产配置的同时,还能顺便拿到海外身份,一举两得,何乐而不为?

  青岛安泰信集团董事长王志军用5200万美元买下了位于悉尼派珀角的Altona豪宅。

  京东CEO刘强东以1620万澳元购买了位于悉尼岩石区1套3层高的阁楼公寓,创下悉尼当时公寓售价纪录。

  深圳富豪郭奎章在深圳建了一个水上王宫还不够,也在澳洲花了1145万澳元买了豪宅,还带了一票的明星到家中开party,一时轰动澳洲华人圈。

  从列表可以看出,国内顶级富豪、影视明星、大导演、体育界大咖们,是海外房产投资的领军人物。

  (1)经济发达的城市和富人区:主要集中在美国、澳大利亚、欧洲、新加坡等国家。而洛杉矶、纽约及新泽西、伦敦、悉尼这些城市是中国名人们购房的最爱。

  在这些城市中,如伦敦的肯辛顿花园、洛杉矶好莱坞的比弗利山庄、加州亚凯迪亚、兰乔圣菲、圣马力诺等市镇,都是著名的富人区,没有一定的资金实力根本买不起。

  (2)购房目的分为三类:移民与家庭自住,如李连杰、刘烨、姚明等;身份的象征,如王健林在英国的豪宅位于全球顶级富豪云集的肯辛顿花园街;投资型,如成龙。

  (3)钟爱独立屋:有钱就可以任性,即便在国外的富人区买房,他们也首选别墅或大庄园,有利于保值升值,也有利于保护居住隐私。

  另外,值得一提的是,学区房因素在国外同样对房价有影响,尤其在华人聚居的城市。

  著名主持人倪萍的美国加州别墅房产附近,公立小学、初中、高中的评分均为满分10分,这样的顶级学区房不多见,当时她愿意以438.9万美元买入这套豪宅,正是看到了学区房的附加值。

  但对于一般的高净值人群来说,未必一定要投资豪宅,普通别墅、公寓同样值得入手,特别是欧洲,投资房产既是进行资产配置,又能实现购房移民拿身份,为子女教育提前铺路。

  总体来看,国内不动产占整个家庭资产比重还是过高,这也成为当前高净值人群普遍面临的问题,因此以购置海外房产来分散投资是其内在需求,也是当前明智的资产配置方式。

  侨外专家分析,随着国内土地价格的上升,中国汇率受压以及国内投资荒等影响,海外房产投资会出现逐年增加的趋势。

  据高力国际监测数据,2017年中国投资者在海外的房地产投资依然录得395亿美元(约2502亿元人民币),创历史新高,较2016年增长8%。

  其中,国内投资者对亚洲房产的投资额上升了34%,欧洲房地产市场投资额上升336%。

  《2017中国大众富裕阶层理财趋势报告》报告显示,至2017年底,个人可投资资产在10万美元至100万美元之间的大众富裕阶层人群总数将接近2092万人,约28.3%的大众富裕阶层持有海外资产,即约有566万人涉足海外投资。

  海外置业客群其实具有一些普遍特征,很多置业者在置业海外前国内至少已有2套房,为了优化资产结构,配置境外资产。

  除了地区、价位,还有一个我们关心的方面,可以作为投资者海外置业的重要参考,那就是房屋类型。

  国内近年来的环境气候、空气质量等等都不尽如人意,有余钱进行海外置业的投资者当然更愿意选择投资与休闲相结合的度假型房屋,环境是他们最重视的硬指标。

  度假型房屋大多在气候温和,环境优美,人口密度不大的地区,还拥有上佳的风景。

  这类房产可以满足投资者休闲放松,改善生活节奏的需求,已经成为中国人在海外房地产投资的首选。

  今年中国人海外置业的势头越发迅猛,所涉及的国家范围也更广了,更多的人投入到海外置业的大军中,投资是他们的第一目标,自然就会选择投资型房屋,这类人群占到了26.4%。

  海外置业的风潮主要是由于次贷危机之后,西方发达国家的房价“一落千丈”,很多人都瞄准了东南亚这个新市场。

  把孩子送出国外留学的中国父母越来越多,孩子出国的年龄也越来越早,因此产生了学区房的需求。

  尽管国外的教育资源比较均衡,中国家长还是希望优中选优,把孩子送往“最佳选择”就读,因此学区房的概念就出现了。

  也就是说,购房的中国投资者未来想要出租房屋也更容易,能获得高收益,升值潜力不可低估。

  退休后到海外享受生活是近来催生的新需求,以养老为目的的海外置业正在兴起,目前占比7.4%。

  养老型的房屋对自然和人文环境都有一定要求,另外还需要关注当地医疗条件、生活便利程度、文化融合、饮食习惯、语言沟通等一整套相关指标的要求都很高。

  而且中国的老年人大多数还是倾向于在国内养老,养老型房屋的前景还有待观望。

  另外,其他置业类型只占到1%,包括私人码头等等。随着国内外经济形势不断变化,各置业类别的前景也在不断刷新和改变。

  首先对于投资标的所在的国家的各种政策要熟悉,不然很容易在这上面吃亏。

  其次海外投资还是要找人多了解咨询,不要盲目投资,很容易血本无归。

  最后海外投资来说保险是比较推荐的理财产品,要说方便的话,香港和新加坡的保险理财产品是个人海外投资的首选。

  自以为聪明,有便宜必须占,弄得国外的移民国家水深火热(澳大利亚,加拿大等),还TM误区不误区,错误的不是我们的投资理念,而是我们是为了自己的收益去破坏别的国家居民的生活。关键是我们去炒一些本来对于本国人民必需品但是完全没有必要炒的东西:房产。之所以说很重要是因为大家都需要房子住,说没有必要炒是因为房子供需本来完全够,而且也不和户口\医疗\教育挂钩(教育有一些挂钩,但是因为私立学校的存在,学区房不可能太贵,太贵大家都去私立了)。当我们国人蜂拥而至了以后,大家突然发现,我去,房子不够了,因为中国人实在太多了。一点不夸张,一个城市就几十万的人口,中国人分分钟给你派过去十来万投资者不是问题。然后,本地人sb了。。。他们不明白中国人这么抢房子有什么用,因为完全没有必要,但是后来又发现没有房子的确是个大问题,所以有些人也不得不加入了抢房子的行列中,或者干脆去别的城市或者移民了。最最最悲剧的是,当中国移民来了以后,TMD发现中国人完全就是机器,只知道工作和学习,什么爱好.乐趣。享受生活都不要,要的就是竞争,就是超过别人,然后他们发现他们的孩子学习完全就是被华人孩子完虐,上不了公立的好学校,私立又上不起,好大学就更不用说了。然后你就看到很多苦逼的本地小孩不得不去国外非移民国家读书上大学。参照加拿大和香港吧。

  近些年,全球投资,资产全球配置是热点关注,国外真的投资收益更好吗,还是有些误区,下面来分享下个人愚见。

  本人从事投资移民行业七八年,对国内那些投资移民海外的形形色色客人略有了解,有一定的发言权,不见得都对,

  首先如果想赚钱,建议还是在国内吧,国内投资前几年都是好时机,现在也差不了太多,经济容量,消费群里,互联网机会等等,当然还有国内久盛不衰的房地产,买了房子过几年卖掉就赚得盆满钵满,,,国外很多发达国家不存在这种机会,更别说暴富行业了,工作机会就有限,,,

  其次,海外市场,如果在华人多的地方做生意还是比较好的额,比如在新马泰、日本、西班牙、加拿大、澳大利亚、美国等地,华人超多的地方,旅游胜地,生意好做,比如中餐馆,传统文化累,等特色生意很赚,,,当然不一定适合所有人,,,

  再次,现在大家都能看到很多人投资移民出去了,感觉是去赚钱了,其实不然,很多人虽然移民,生意都还在国内,还是经营中国生意,不过一部分资金放到国外,为了全球安全配置,为了孩子去国外教育上学,为了国外的高级医疗福利,为了国外优质的环境等原因,,,

  所以海外投资,切勿跟风,找准自己的需要,如果国内满足不了,国外能满足,那恰恰是投资海外的点,,,

  长线投资,特别是投在国内的一线城市,或者澳洲的悉尼和墨尔本,或者像我一样在新西兰的奥克兰,这些房价的走势就如一个不断上升的自动楼梯。虽然房价会随着各种金融危机时平淡下来,但长线来说这些大城市的房价会因为通货膨胀和人口增长而不断的提高。

  短线炒房,无论您在国内,还是澳洲,或者新西兰投资,短期操作都会有很高的税收,从而减少您房子短期转手升值那部分的利润。就有点像您的房子升值得益了往前迈了2步,然后要在得益时缴税又回了一步!

  短期炒房的税收前几年在奥克兰或新西兰炒房的人,大多都是靠走税务局的空子去逃税赚钱的,还曾听说过很多人用亲戚子女父母的名去买房,然后短期几个月到两三年不到就转手。一次两次逃的过,但现在新西兰税务局也越来越聪明了,自然这样的走空子是行不过来的。

  咱们做个比方吧,假如您一年个人工资或收入是7万纽币,那如果您的一个投资房两年内买入的,那两年内卖了时例如比您买入时高了10万,那您这10万还不是全能到口袋的,还得扣除以下费用:

  那本来10万的收成,最后只剩下4万了!这里还没算进去贷款费用(如果是靠金融公司贷款走短线%的手续费)。如果操作多的还得加上15%的GST商品所得税,那线万多!如果走

  呢,就没有这些卖房的费用了!而且长期投资房10年后卖时是不用缴个人所得税的!留下来的房子的升值部分还能用来继续贷款当下一套房的首付!

  大家有没有发现以上例子,里面的税收和GST商品所得税跟传统做生意是一样的呢?对的,其实短期炒房就是门生意,除了48%的利润上缴给税务局了,但却还不如做其他正当生意。

  就是因为短期炒房(包括开发建房)的收入是不能去贷款的! 不能贷款,那难道存钱全款去买投资房?!那不是几十年才买一套房?>

  而且一旦短线炒房开始了,那您就会被新西兰税务局规划成Trader,也就是炒房人,那您被税务局查的机会非常大了!假如您炒房的同时还有其他生意,那难免也许您的其他生意都会被查的哦!

  虽然长线投资是一个漫长的路子,房子的收益也不能短期享受。但只要长期靠稳定的收入去不停的增加您投资房的数量,就可以坐收通货膨胀给您带来源源滚滚的房屋升值和租金收入。

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  上面竟然还有推荐投资美国房子的,尤其还是南加,这真的好吗?就算碰见超级值得投资的房子,房产经纪人还会留给你?

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